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【房地产篇】诺亚财富下半年投资策略报告

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【字体: 2020-07-29作者:佚名 访问量:30

今年年初受到疫情影响,行业整体销售、开发投资、土地市场等均遭受抑制,同比增速有明显回落。随着新冠肺炎疫情逐步平复,房地产市场开始回温。本文将结合宏微观基本面情况解析2020下半年房地产投资策略。


“既要又要”的两难格局是当前我们面对的房地产困境:既要保就业,又要抑制房地产泡沫继续增长。由于房地产行业对于经济的拉动作用,在疫情恢复、复工复产的关键时期,市场普遍对“两会”报告中房地产行业政策定调颇高关注。

整体来看,坚持“住房不炒、因城施策”的政策主基调没有变。但值得注意的是,今年的政府报告并未强调“不将房地产作为短期刺激经济的手段”,因此,考虑到经济的下行压力,仍需将房地产作为经济稳定的“压舱石”。

    另外,近年多次提及的房地产税在政府报告中并未提及。

在疫情对经济基本面造成较大冲击的背景下,诺亚研究认为房地产税短期或不具备大规模开征的条件,差异化仍是未来政策调控的落脚点。




温和复苏的房地产


诺亚研究认为,房地产整体正处在一个温和复苏、缓慢恢复的路径上,当前的一个100大中城市的成交土地面积,包括土地的溢价率,是已经恢复到了疫情之前相对合理的水平,也就是说整个房地产当前买方跟卖方的情绪还是恢复的相对可以,只不过在政策没有大幅度的推房地产的时候,很难能看到房地产有一轮非常强劲的报复性反弹。

我们认为,下半年,随着经济活动的复苏以及前期滞后需求的释放,房地产行业仍会维持惯性修复。但考虑到整体的政策基调以及行业周期性特征,修复之后将会延续窄幅波动的趋势。




行业集中度继续提升


除此以外,整个房地产行业的马太效应会愈加明显,也就是说头部的房企会越做越大。由于疫情导致的现金流压力,很多小的房企被迫退出市场,截止5月底,申请破产的房地产企业较去年同期增加 28.5%,且均为地方中小房企,表明越来越多的中小房企因疫情影响资金链断裂。

这一部分的市场份额慢慢的就会向头部的房地产企业倾斜,从而推动房地产行业集中度继续提升。


【房地产篇】诺亚财富下半年投资策略报告




城市间房价恐将分化


疫情对经济的冲击导致失业率上升、就业容量收缩势必会影响到购房需求,反映到楼市层面便是客户的刚需化属性更为明显。未来,在房地产销售修复之后,房价也会相应企稳,但会出现城市间的分化。

因此,一二线城市房价整体会更为坚挺,而缺乏基本面支撑处于下行周期的三四线城市可能会面临一定的下行压力。


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