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全球地产:市场降温,面临挑战

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【字体: 2018-12-05作者:邢一帆 访问量:37

诺亚研究工作坊 核心观点

1. 香港加息和供给增加导致下半年房价明显下跌内地房地产商入场销售可能会引发价格战预期房价还会继续下跌

2. 美国贷款利率攀升影响住房销售下降房价开始下跌预计加息仍将对美国地产造成持续影响

3. 澳洲对外国人限购贷款紧缩等措施严重打击了投机性购房不过澳洲移民持续增加长期来看对住宅需求起到了有力的支撑

4. 英国政府对海外买家征税的预期和脱欧是英国房价降温的主因不过伦敦写字楼仍受海外买家青睐


正文

加息周期来临,全球各地楼市受到不同程度的影响。


在利率上升的背景下,流动性紧缩,贷款越来越难,加上各国出台的一系列打击投机性购房的调控措施,在这个全球政治和经济本就动荡不安的时期,房地产市场结束了过去的繁荣,迎来了寒冬。


但楼市泡沫程度有别,经济基本面良莠不齐,楼市的未来发展,也会产生巨大的差异。


香港:

加息和供给增加 房价下跌明显


CCL中原城市领先指数,香港二手私人住宅价格从8月中旬最高点已经下跌了6%,扭转了上涨趋势,不过年初至今仍累计增长7%,仍有继续下降趋势,楼价压力更可能在2019年才反映出来。


存款利率提高也会使一些投资者更想持有现金,房地产投资需求减少。新房销售竞争加剧,可能会对二手房交易和价格产生影响。


全球地产:市场降温,面临挑战


房价下跌的一个重要因素是利率上升。紧随美国加息步伐,香港上调H按(1个月HIBOR计息)封顶利率至2.35%,最优惠利率(Prime计息)上升至2.25%。


上升的利率导致部分购房者不能通过贷款压力测试,从而削弱购房需求。


购房者在申请贷款时,银行会以当前利率+3%为基础来进行压力测试,由此计算的每月还款额需占月收入的60%以下,银行才会批准贷款申请。利率上升导致每月还款额增加,有一些供款/收入比率(DSR)略大于60%的购房者随着利率不断升高有可能无法通过压力测试。


另外,加息会使房屋需求者更愿意租而不是买,当利率足够高的时候,每月还款额将会超过租金。私人住宅租金回报率降至3%以下,利率上升蚕食大部分回报,如果利率继续上升,很有可能会逼投资者离场。


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房价下跌的另一个重要因素是新房供给增加。私人住宅落成量自2016年开始持续增加,预计今年将会增长2%至18,130套,2019年供应量将会激增12.4%至20,371套,达到最高水平。由于新房供应上升,许多买家准备购入新房,二手房交易量下跌到年内最低点。


政府将公屋供给占比从60%提升到70%,“明日大屿“项目计划分阶段填出多个人工岛,共约1700公顷,可供70~110万人居住,其中70%为公屋,首阶段工程2023年可入住,有望解决香港公私营房屋和中环写字楼供应问题。长期来看会使一部分居民从私人住宅需求转为公屋,从而一定程度上削弱私人住宅需求,控制房价。


内地房产商的加入可能会引发香港楼市价格战。内地房产商在未来12个月内将会提供5000套住房,大部分位于新界,将会从四季度开始销售。


万科在港第一个地产项目是位于屯门的上源Le Point,价格低至HK$9878/平方英尺,大约为HK$10.6万/平方米,低于同区一手均价约20%,重返两年前价格水平。恒大和碧桂园也可能会把第一个项目楼盘价格调低来吸引买家,加速销售。


总的来看,加息和供给增加导致下半年房价明显下跌,内地房地产商入场销售可能会引发价格战。在持续加息的背景下,预期房价还会继续下跌。


美国:

加息引起价量齐跌 地产ETF持续下跌


随着美联储多次加息,美国整体利率环境趋紧,主要利率持续走高,10月30年期抵押贷款固定利率环比上升0.2个百分点至4.83%,5%很有可能并非短期上限,大概率将进一步攀升


受利率上升影响,S&P/Case Shiller20个大中城市房价指数9月微跌0.02%,虽然降幅很小,但是扭转了房价上升的趋势。纽约、旧金山、丹佛等曾经房价飙涨的城市正在降温。


房价同比继续下滑至5.15%,不及预期,为2016年12月以来最低。目前美国仍处于加息周期,预计房价会进一步下跌。


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从全美范围来看,住宅销售和房屋建设许可全都在回落。


9月二手房销售总数创出近两年半最低水平,为连续第6个月下降,是2013年以来的最长连跌期,10月略微反弹。9月新房销售环比下降9%,接近历史跌幅低点。


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年初至今,以美国建筑产品和房地产开发商股票为投资对象的安硕美国住宅建设ETF已累计下跌26.3%,SPDR标普房地产开发商ETF同样处于熊市,跌幅达20.1%,10月底开始震荡反弹,但仍处于低位。这两只ETF基金的下跌或许与国债利率的急剧攀升紧密相关。


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总的来看,加息使主要利率持续走高,影响住房销售下降,房价开始下跌,地产ETF表现较差,预计加息仍将对美国地产造成持续影响。


澳洲:

海外移民增加 人口结构占优


悉尼和墨尔本房价已经连续一年环比下跌,悉尼同比下跌3.85%,跌幅扩大,珀斯同比下跌幅度缩小至0.86%,显示出反弹的早期迹象,主要体现在高端独立屋和单元房市场,但是严格的信贷拖慢了珀斯的复苏进程,仍需要一段时间才能回暖。


外界看空澳洲楼市,预计未来两年将有20%的下挫空间,但本地市场情绪表现淡定,各地没有出现全面楼市危机。


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澳洲楼市稳中有降,是受到了政府楼市调控政策的引导。政府近年来一直在打击投机购房,从2016年开始真正见效。


2016年重启对外国人的限购政策,包括暂停向外国人发放按揭贷款、禁止外国人购买二手房及严格对空置房屋征税。通过去杠杆、紧缩流动性等措施,把投机性短炒住房引向租金回报的长期投资。


2017年3月要求银行将投资性房贷控制在10%以下。


2018年8月底,西太平洋银行(Westpac)将房贷利率上调0.14个百分点。


在持续加码的信贷紧缩中,政府也针对刚需群体出台了许多措施。


在这轮房价下跌中,豪宅受到的打击最大,这种分化在悉尼和墨尔本最为明显,特别是在墨尔本,虽然整体房价同比下跌,但是中低价位住宅依然在上涨,豪宅价格下滑拖累整体数据。


截至6月,悉尼租金年内累计上升2.2%,墨尔本上升1.9%,与之相反的是,房价分别累计下降4.5%和4.6%。由于人口增长,住房需求增加,预计两大城市租金仍会继续提升。


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澳洲人口不断增加,年轻人比例高,对当地房地产市场起了很好的支撑作用,房价大概率不会出现严重的持续下跌情况,长期来看,人口增长是房价反弹的重要驱动力。


澳洲的技术移民政策一直以来比较倾向30岁以下的人,所以大城市年轻人占总人口比例会比较高。南威尔士和维多利亚29%的人口为20-39岁,占比高于其他州,此年龄段居民为购房主力军。


西澳大利亚人口同比增速加快,这对西澳比如珀斯的地产市场来说至关重要。


总的来看,对外国人限购、贷款紧缩等措施严重打击了投机性购房,豪宅受影响最大,不过澳洲移民持续增加,年轻人比例高,长期来看对住宅需求起到了有力的支撑。


英国:

伦敦房价波动大 预期征收海外买家印花税


2016年6月23日英国脱欧公投以后,新的移民法案在逐渐提高移民门槛,来自欧盟的净移民数量锐减54%至8.7万人,英国净移民数量减少19%至27.1万人,同时政治经济的不确定性使外资流入减少。


缺少了需求和资本支撑,伦敦房价结束了上涨趋势,迄今累计下跌3%左右,拖累英国整体房价增速,迄今累计增长3.5%左右。


自脱欧以来伦敦房价波动较大,整体呈下降趋势。年内房价有升有跌,年初至今英国住宅价格累计上涨4%,伦敦累计上涨2.5%,今年市场对英国房地产的信心有所恢复。


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相比欧洲其他国家,英国写字楼市场仍然受海外投资者青睐,今年85%的伦敦中心写字楼交易都有海外投资者参与。这些投资者认为脱欧带来的不利影响只是短期的,较便宜的英镑更是给了买家一个合适的入场机会。


今年三季度伦敦金融城和香港中环/金钟写字楼收益率分别为4%和2.23%,差距扩大至1.77个百分点。香港中环甲级写字楼租金全球最贵,但是增速还是不及写字楼价格增速,回报率持续下降,伦敦和香港写字楼租金回报率差距可能会继续扩大


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9月30日,英国首相特蕾莎·梅提议对海外买家加税,引得市场人心惶惶。


10月29日,2018秋季预算案并没有提到海外买家税。考虑到英国已经取消春季预算案,这意味着至少到明年的秋季预算案(英国只会在预算案上发布税收变化)之前,英国都不会对海外买家加税。


不过,英国已经在启动程序,准备逐步把海外买家税写入英国税法。


政府会在2019年1月向社会公布一份征询意见稿,提议对在英格兰和北爱尔兰购买住宅的非本国居民征收1%的印花税附加费。


总体来看,政府对海外买家征税的预期,脱欧带来的移民和外资流入减少,是英国房价降温的主因,不过伦敦写字楼投资回报率较高,仍受海外买家青睐。


总结


全球主要地区房地产降温,利率上升是主要原因。


过去10年,全球一线城市房价同步上涨,这背后正是金融危机后刺激经济的量化宽松的结果。随着2015年底美联储开始加息,香港、英国等都已跟随加息,楼市都将面临挑战。


美国私人非金融部门杠杆率在金融危机之后逐步下降,经济基本面良好,楼市不存在太大泡沫,加息对于楼市的影响缓慢且有限。新兴市场,比如中国、中国香港,金融危机之后杠杆增速迅猛,在当前利率上升的背景之下,楼市将承受很大压力。


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